一次比一次便宜。
越卖越便宜
如果看深圳的新房，回溯价格是最难让市场接受的事。
因为，很少新房能躲得过卷价格后的窘迫。
最近位于深圳坪山石井的天健和悦府获批预售，加推7栋A/B/C单元，共537套房源。
备案均价约37133元/㎡，建面约75~100平，单价区间约3.5万—3.97万/平，总价区间约265万~393万/套。
但开发商选择先只推7栋B单元共180套房源，约为75平、89平、99平，均价也更低，折后均价约30700元/㎡，折后单价约3万-3.4万/㎡，总价约230万-330万/套。
看得出，开发商对市场的态度比较有试探性。
选择先拿一小批房源出来，无论是通过打折卷价格获取市场，还是加快销售清盘，操盘都相对比较容易。
如果能顺利卖完，不仅可以早早宣布销售成绩，写进财报，也方便后续批次的房源调整销售策略或者折扣优惠。
毕竟根据天健集团2023年的财报显示，天健和悦府全年预售面积才10761平，预售金额37292万元，2024年半年报显示，天健和悦半年预售面积才6736平，预售金额23239万元。
而天健和悦府所在地块为G12314-8035宗地，由天健在2022年3月拍得，成交总价约25.76亿元。
也就是说，从首次销售到2024年年中，约1年的时间，天健和悦府预售回款才60531万元，连当初拍地成本的三分之一还不到。
但这样的备案价格，同时也暴露了天健和悦府一次比一次低的事实。
天健和悦府2023年5月才初次销售，174套约75~99平住宅，备案均价约39251元/㎡，单价区间约3.5万-4.11万/平，总价区间约263万~407万/套；
第二次是在2023年8月，514套约76~90平住宅，备案均价约38918元/㎡，单价区间约3.53万-4.17万/平，总价区间约269万~376万/套；
可以看到，天健和悦府的备案均价从大约两年前的约39251元/㎡，卷到了如今的约37133元/㎡。
并且7栋B单元的折后最低单价已经低于前期备案次数约3.5万/平的最低单价线。
且据了解，天健和悦府5栋01单元的成交均价已经去到了24944元/㎡，而天健和悦府5栋01单元的备案价格区间约为3.55万—3.73万/平，几乎是7折左右的水平。
要知道周边早一两年入市的燕澜和鸣花园，价格基本是要横在“4字头”的。
2021年10月燕澜和鸣花园一期入市，646套约77~116平户型，备案单价约40612元/㎡，单价区间约3.68万—4.35万/平，总价区间约303万~492万；
2022年6月燕澜和鸣花园二期入市，459套约77~116平户型，备案单价约40523元/㎡，单价区间约3.78万—4.35万/平，总价区间约297万~489万。
基本上如果晚两三年再看坪山的石井片区，周边的业主如今能节省大几十万。
但即便是价格一路卷，天健和悦府还是剩下不少房源。
2023年的5月入市的那一批，还剩余25套未售，2023年8月入市的那一批还剩余228套，去化差强人意。
要知道，项目还带着坪山深中片区的光环，当初深圳中学坪山创新学校落地时，为市场带来了不小的区域预期。
配套暂时空缺
项目去化差强人意的核心原因是什么？
如果对项目有一定了解，可能有的人会说，地段太偏了吧。
实际上地段位置对项目的去化影响并不是最核心的原因。
真正的原因是市场变化以及项目的本身。
因为如果是地段导致去化不够理想，那么与项目一路之隔的燕澜和鸣花园当初市场热度就不会还不错。
要知道，2021年10月燕澜和鸣花园首批房源入市，646套住宅，开盘当天认筹268批客户卖出172套，比同期罗湖、福田的项目意向登记人数还要多。
如今在深圳房地产信息平台上显示，仅剩4套，而燕澜和鸣花园2022年6月第二批房源入市，459套房源，在深圳房地产信息平台上显示仅剩10套房源未售。
并且燕澜和鸣花园销售的整体价格相比天健和悦府的价格也更高。
所以地段的因素只是其中的一个比较小的因素。
真正的原因是市场，2021年以及2022年的新房市场，即便是位置处于坪山区域也能卖得不错。
而项目本身有诸多影响购房者抉择的因素。
比如项目车位的情况。
项目总户数为2833户，其中，普通住宅为1740户，自持保障性住宅为806户，移交保障房的287户，但机动车停车位只有2600个。其中西地块车位比仅1:0.67。
比如周边环境及配套的情况。
项目自身是带1.16万平商业，但无大型商业。大型综合商业需要去到步行约2.1公里的坪山新天地，步行约5.5公里的益田假日世界以及约6.1公里的佳华领悦广场。
在建的坪山万象城也要步行约4.8公里。
而根据实地考察，项目虽然是现楼状态，外立面也基本装修完毕，小区公区园林景观等仍在完善中。
但底部商业并未见多少正常营业的店铺，周边相邻项目也都在完善中，短期周边商业还有很大的提升空间。
且根据实地考察，项目周边以厂房、居民房为主，基本上短期+长期避免不了施工情况。
一方面，周边施工情况明显，另一方面，周边存在长周期旧改计划。
根据深圳市坪山区城市更新和土地整备局关于坪山区石井街道石井片区城市更新单元规划（草案）显示，天健和悦府所在的片区，未来还会有大范围的拆除改造。
整个石井片区城市更新单元规划中，就有17块二类居住用地。
而在深圳《关于规范城市更新实施工作的若干意见》发布的背景下，拆迁和土地整备的速度只会快不会慢。
因为如果太慢就会城市更新单元规划就有可能容易失效，即使可以顺延，顺延的时间也就1年时间。
并且在配套政策下，加大融资支持力度，开了绿灯，资金压力的问题能解决的话，推进的速度就更快了。
这就意味着，周边还有不少潜在的住宅项目供应。
这样一来，周边不仅会处于一个长期施工的状态，且住宅会陆陆续续地入市。
比如项目自身不仅有普通住宅也有自持保障性住宅更有需要移交的保障房，社区纯粹性一般。
再比如项目得房率低的约75%，高的部分约82%，若是76平得房率约75%的户型，则空间感一般。
影响购房群体抉择的因素并不少。
作者 | 醉酒大鲨鱼
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