作者 |醉酒大鲨鱼
为了卖房，深圳的开发商到底有多拼？
退房承诺加码
最近位于深圳坪山区的财富城，和本地中介渠道联合推出了一项定向“以旧换新”活动。
是的，就是那个去年12月出乎市场意料日光的深圳非限购区域项目。
只要参与卖旧房，并且定向置换财富城的新房，就可以享受3万元的补贴、60天内无忧退定、独家购房折扣、过渡搬家装修优惠以及5折租房过渡的优惠。
并且这场活动的范围，扩大到可以跨城市，只要是广东范围内的旧房，则不限所在城市。
基本上，卖旧换新，搬家、装修、租房一条龙服务都包含了在内。
这就意味着，购房者，只要是打算置换，都能获得定向优惠，并且承诺是退“定金”而不是简单的“退订金”。
而相比去年11月深圳“以旧换新”的2.0版本，这一次有了很大的升级。
深圳2.0版本的“以旧换新”活动，是全城中介帮忙卖旧房，异地卖旧换新限定区域，无忧退订期限则是30天，且为“订金”非“定金”。
要知道，“订金”和“定金”在购房过程中，体现的承诺意义不同，很多人在购房过程中，往往后悔想要退定金是非常困难的。
而深圳“以旧换新3.0”的版本，是客户缴纳“定金”给开发商锁定意向房源2个月，这种无理由退房的承诺是非常少的。
虽然这仅仅是楼盘与中介合作的个案，并不像长沙县直接由当地住建部门发布《关于落实购房订金保护期的通知》更有官方属性，但实际上这种促进库存去化的思路都是一样的。
长沙县的“7 天无理由退订金”政策针对的是“购房订金”或者诚意金，而非“定金”，签订认购书后7天内，可以无理由申请退订，超过7天，订金则自动转为定金，已经有43家房企参与活动。
相比之下，深圳的这种“无忧退定”促进新房去化的意愿更强烈。
事实上，深圳的新房“无理由退房”可以追溯到去年12月入市的龙岗平湖远洋城，开发商不仅推出保价政策，同类房源降价可无理由退房，还承诺开盘当月且封顶前无理由退房。
虽然看似是两个个案，这两年深圳楼市新房去化压力确实不小，并且越是鼓励大家买，大家就反而更担心不敢出手。
这就像网购商家，为了让大家打消买东西买到不合适的顾虑，基本设置了7天无理由退货退款的保障，不合适包邮退货。
这样的策略，确实也大大促进了大家网购的意愿，让大家敢于网购，网购也成为日常消费的主要方式。
房子销售，如今也转变思路，推行“无理由退定”，这也进一步说明，买房是真正意义的消费。
去化成谜
实际上，全国陆陆续续推出“无理由退房”“无理由退定”政策的城市越来越多，如湖北宜昌、广东惠州、山东东营、武汉等都推出过相关政策或者本地楼盘单独推出过类似活动。
最主要的目的，是增强大家的购房信心和意愿，减少购房消费的资金安全隐患。
但可惜的是，基本上需要通过这种方式促进去化的项目，基本属于销售困难的项目，真正起到的效果，估计有限。
最明显的，深圳此次“以旧换新3.0”的定向项目为位于坪山区的财富城2期。
虽然项目去年官宣了首推163套住宅，全部日光，但在深圳房地产信息平台上显示，613套备案房源，如今还剩余491套未售，实际销售套数仅122套，与日光的销售套数出现41套的出入。
并且该项目并非首次选择与外部渠道合作的方式促进去化。
转介渠道也针对本地有实力企业的员工推出优惠5万元的活动。
而这个项目虽然处于坪山中心区域的板块，但项目本身是超高层，且回迁房达到594套，接近总户数的一半，周边规划仍在建设兑现中。
再比如去年入市同样推出“无理由退房”的远洋城，开盘官宣销售了2.3亿元，去化不到百套，如今在深圳房地产信息平台上显示，479套住宅，还剩余375套未卖出。
换句话说，去年12月底推出“无理由退房”策略的远洋城，将近四个月，才累计去化104套。
即使开盘喊出了降价就无理由退房，为什么还是销售表现不够亮眼呢？
最主要的原因还是，项目虽然是龙岗的超级大盘，但位置却在平湖，眼下的配套还未完善，商业地铁都在1公里以外，学校更是还在建设中，这些都是刚需群体置业最看重的东西。
所以，对市场而言，即使价格相对较低，赠送和优惠力度大，但地段不被市场看好的偏远项目，即使营销上做得再扎实，也无法给予购房群体更多的底气。
而优质项目，地段被市场接受的项目，即使无“无理由退房”的权益，也能顺利销售。
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