如今深圳的新房入市，可以说是喜忧参半。
喜的是更便宜了，忧的是降价不一定能带来量，营销推广还下了大功夫。
换个名字卷
最近，位于龙华观澜的鹏瑞颐璟府换了个名字回归，推出了二期产品。
备案名为鹏瑞颐璟府二期，但推广名称改成了“鹏瑞鹭璟府”。
384套88~419平精装现房，备案均价约49103元/㎡，总价区间约394万~2428万/套，诚意登记阶段给出了95折，折后单价区间约4.35万-5.34万/平，总价区间约375万-1135万/套。
对比鹏瑞颐璟府一期便宜了不少。
鹏瑞颐璟府一期2021年9月入市，1659套79~143平精装住宅，备案均价约55244元/㎡，单价区间约5.05万-6.05万/平，总价区间约447万~865万/套。
相比之下，鹏瑞鹭璟府备案均价便宜了约6141元/㎡。
作为鹏瑞集团在龙华落下的重要一子，项目分为东西两区，其中鹏瑞鹭璟府位于东区的7栋和8栋位置。
曾经鹏瑞颐璟府一期入市，开盘成绩不算特别出色，但也顺利在开盘当天销售接近500套，而鹏瑞鹭璟府如今入市，销售成绩就多少需要看运气了。
一方面，如今的新房市场已和过去火热的市场不同。
鹏瑞颐璟府遇上了深圳楼市的高光时刻，2021年9月1659套79-143平住宅，开盘当天524批客户认筹，也才卖出了473套，随后在顺销期中，采取转介，多次推出特价房的方式，经历了将近一年才清盘。
如今的新房市场，购房群体观望情绪更高，对新房的要求也更严格。
并且随着“好房子”的实施，新房的得房率将会大幅提升，户型格局和空间设计也会更加人性化。
虽然鹏瑞鹭璟府有现房优势，价格也相比一期更便宜，但由于是建筑新规前的项目，得房和使用空间自然比不上新规后户型的使用和收纳空间。
另外鹏瑞鹭璟府的竞品也在张罗着入市，相比之下，规划规模也更大，供应更多。
同片区内的竞品最近邀请了明星助兴登上了热搜，相距约5.6公里，已经开放了营销中心在预热蓄客了。
同时周边还存在大量的土地整备以及待改造项目，长远的新房供应并不会短缺。
更值得注意的是，眼下鹭湖中心片区内的二手房成交在下探，刚需户型在4万-5万/平的水平，复式则在6万+/平。
鹏瑞颐璟府已经出现成交记录，今年3月成交一套89.62平户型，挂盘436万，实际成交总价402万，折合单价约4.49万/平。
2021年12月入市的御景华府，位于项目步行约600米处，也有两套成交记录。
一套73.24平，2024年11月挂盘310万，实际成交287.6万，折合单价约3.93万/平；一套70平，2024年12月挂盘240万，实际成交240万，折合单价约3.43万/平。
而距离项目约3公里的金地鹭湖1号，今年2月及3月成交两套复式，一套193.16平，挂盘1200万，实际成交1168万，折合单价约6.05万/平，一套186.34平，挂盘968万，实际成交886万，折合单价约4.75万/平。
相较之下，鹏瑞鹭璟府的价格优势很难从这些二手次新房价格中跳脱出来。
另一方面，刚需购房需要的近距离配套有所欠缺。
从推广的名字可以看出，开发商希望把项目打造成鹭湖中心城高新园区核心的标杆项目。
毕竟鹭湖中心城是龙华区七大重点发展片区之一，并且规划蓝图包含了行政、科技、文化综合服务功能。
可惜，理想很丰满，现实只能是现实。
项目在鹭湖中心城的版图上，处于鹭湖中心城规划蓝图观澜高新园部分，但项目容积率达到了5.0，楼栋之间有对视的可能，周边城市界面以城中村+老旧工业园为主。
约3公里内缺乏大型商场，无成规模的商业，约4公里内缺乏步行舒适范围的地铁站点，最近的地铁站点观湖站还在规划中，且未来步行距离也达到了1.1公里左右。
而这些问题都是中短期内难有较大改变的。
高光不再
不过相对新房市场而言，鹏瑞鹭璟府的价格确实给出了诚意，不仅对比周边曾经入市的新房也低了，相对一期的价格也更低。
一方面是市场原因，深圳新房已经不再限价，开发商可以根据自身需要进行定价，另一方面开发商曾经的拿地代价似乎不算特别高，鹏瑞鹭璟府所在的地块是鹏瑞曾经通过收购深圳市新基投资有限公司股权而来。
但即使向市场让价，似乎也难以弥补鹏瑞“品质光环”不再的问题。
因为曾经以豪宅品质著称，打造出过“深圳湾1号”“广州·鹏瑞1号”的鹏瑞集团，在品质上也出现了翻车。
在鹏瑞颐璟府交付之初，项目就曾出现过质量方面的问题。
据《南方都市报》报道，鹏瑞颐璟府曾在交付前被业主质疑精装修材料存在甲醛超标、质量差的问题。而从业主以及验房师收房反馈来看，小区还曾出现墙体渗水、墙砖空鼓、外墙鼓包、窗户玻璃刮花、窗框受到污染等情况。
另外，在项目交付品质出现下滑的情况下，鹏瑞的物业管理水平也受到质疑。
今年2月，深圳湾1号莱佛士公寓被多名业主指出鹏瑞旗下的物业管理公司收取高额物业费后，未能提供相应服务而遭到业主拒交物业费用。
虽然开发商交付项目的品质与不同项目之间的物业管理水平并无直接关联，但更多时候反映出的是房企运营管理方面的本质问题。
若一个房企始终追求精细化运营与品质深耕，追求高质量发展，严格交付要求，很难出现曾经没有出现过的问题。
所以，从细微处看，鹏瑞的这次现房推售，更是一次考验。
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