地产酒店“边开边卖”，谁会努力接盘？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：武爽。

近期，关于万达的消息不断，酒店板块资产进出频繁，在卖掉上海万达瑞华酒店物业之后，又宣布万达酒店及度假村继续在全球范围内扩大其版图，下半年即将迎来又一波新酒店的开业。空间秘探梳理发现，“边开边卖”似乎成为房地产商们的“默契”。一边开，一边卖，真的能做好酒店生意吗？

一边开一边卖不止万达

近期，上海万达瑞华可能将在年后正式换牌为上海外滩瑞吉酒店的消息引发众多讨论。其自2016年6月开业以来，一度是上海奢华品牌的代表酒店之一。其实，上海万达瑞华酒店易主的消息早在去年年末就已经曝出。去年12月26日，上海万达酒店投资有限公司的大股东发生变更，由大连万达商管变更为北京鹰朗商业管理有限公司，这也标志着上海万达瑞华酒店正式易手。据悉，价格只比15年的网签价16.6亿略高一点，但酒店仍由万达集团继续管理，保留万达集团品牌。

对于万达酒店来说，昔日推出瑞华品牌，对标的国际品牌就包括万豪瑞吉。这次卖掉万达瑞华酒店物业之后，万达酒店或将失去该酒店的运营权，把这一接力棒交至万豪国际集团手中。

上海万达瑞华酒店被卖的消息似乎并没有影响万达的市场部署。随后不久，万达酒店及度假村宣布了一系列令人期待的新酒店开业计划，继续在全球范围内拓展其版图。其中北京东坝万达锦华酒店、北京东坝万达美华酒店、北京前门万达颐华酒店、武汉万达颐华酒店等酒店均预计会在今年下半年启幕；国外的曼谷万达锦华公寓预计今年年底启幕。

无独有偶的是，金茂、绿地、华侨城、碧桂园等房企都已向市场抛出众多酒店资产，其中不乏地标建筑、“摇钱树”等优质物业。同时，也没忘了酒店业务扩张。一边开，一边卖似乎成了当下酒旅集团的“默契”。

去年10月17日，中国金茂发布公告称，以28.02亿元的价格成功出售金茂北京威斯汀大饭店，交易方为渤海润泽。3个月后，有消息称金茂酒店商业管理有限公司旗下第一家嘉悦品牌酒店，预计将于2024年夏天在宁波启幕。

作为绿地集团的优质资产之一，上海绿地万豪酒店早在2022年便被摆上了货架，并于2023年12月以总价14.88亿元成功售出。今年1月，绿地酒店集中签约多个国内外合作项目，主要为绿地旗下商务及度假品牌Primus Hotel铂瑞酒店、THE QUBE Hotel铂骊酒店、Q-box Hotel铂派酒店，走进了“一带一路”国家柬埔寨，覆盖了国内鄂尔多斯、乌兰察布、贵阳、沈阳、长沙、芜湖、苏州、南京等城市。

2024年1月19日，风暴中的碧桂园，也在广州产权交易所挂牌转让包括凤凰酒店、人和公寓楼、藏珑府办公楼等在内的一系列资产，其中凤凰酒店作为全国首家以“白金五星级”标准建造的自然山水酒店，拟转让价格最高，达到了12.6亿元。而凤悦酒店及度假村旗下酒店在广州、兰州、成都、合肥等项目将于今年陆续开业。

五星级酒店属于是优质资产，能够提供不俗的现金流。一般情况而言，房企轻易不会将这些资产出手。房地产们接二连三地将这些资产摆上货架，由此可见他们对资金的迫切渴望。但这些房企为何边卖边开？是仍旧放不下酒店这门生意吗？

酒店交易频繁释放了哪些信号？

为什么会出现这种情况？除却社会经济政策的影响，“边开边卖”的本质还得从这些房地产企业自身寻找。

“缺钱”是主要原因。2024年上半年，中国房地产市场面临较大调整压力，房企亏损情况较为普遍。据Wind统计，截至7月15日，在61家A股涉房企业中，有41家房企预计归母净利润亏损，其中21家房企同比由盈转亏。上文提到的万达近期发布公告称，集团预计截至2024年6月30日止6个月将录得亏损净额8.8亿～9亿港元，而去年同期公司还取得了1.65亿港元的净利润。

在这种背景下，不少房企通过出售资产来缓解资金压力。例如，世茂集团、万科、远洋集团等都在积极寻求资产出售，特别是卖已经成熟的项目，就是为了解决现金流。7月底，华侨城（亚洲）宣布以20.55亿元的交易对价向其控股股东华侨城股份附属公司出售华侨城（上海）置地约50.5%的股权。华侨城（上海）置地公司收入主要来自营运苏河湾项目。华侨城亚洲预期从此次出售中获得收益人民币2.64亿元，所得款项将主要用于偿还集团的借款。

从交易频繁的资产市场也可以说明这一点。据CRIC商管数据显示，截至2024年7月底，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为2.29万亿元，环比增加3.68%。在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产项目中，上海、北京、杭州、宁波写字楼项目挂牌量占比超过50%，海口、西安酒店项目挂牌量占比超40%。

当前来看，资金流健康的地产商们甚至愿意降价卖资产，而最缺钱的那批地产商们反而死守“低价”，不愿意降价，且卖掉的都是一些过去开发或尚未开发完成的重资产。因为资金链最紧张的这批开发商，很可能已经把手头能质押的一切全部都给质押了，资金链绷紧到了极致。大幅折价卖资产表面上是在让利换现金流，但实际上会导致债务窟窿越来越大。

近两年，可以明显看到有大量酒店资产包流拍，甚至出现无人问津的情况。早在2022年2月，随着世茂的财务状况不断紧绷，出售“深坑酒店”的传闻不绝于耳，彼时，在一份媒体流传的世茂待售资产清单里被标明“现报价22.5亿元对外出售”。但截至目前两年多时间“深坑酒店”仍然出售未果。

过重的资产和过高的杠杆，在发展初期是助力，而到了发展高峰期，则是阻力。如何找到适合自己发展的新战略和新思路成为摆在众多房地产商面前急需解决的问题。在这样的背景下，更多房企开始思考如何在运营管理好自持资产的基础上，实现经验复用和利润创造，“轻资产模式”应运而生。

可以说，酒店轻资产，称得上是地产酒店为自己找寻的一条“生存捷径”。其关键在于以杠杆原理充分利用各种外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，最终通过品牌提高企业的盈利能力及发展规模。简单来说，轻资产对于地产酒店而言，既不增加资产，也不会带来负债压力，甚至可以帮助企业逐渐摆脱高负债高杠杆带来的风险，越来越“绿”。

出清重资产，建立自己的品牌矩阵对外输出，让不少房地产商看到了另一种可能。碧桂园、融创、万科、绿地、金茂等都计划开始做轻资产输出。2021年3月份，华住和融创成立合资公司永乐华住，推出9个高端及奢华酒店品牌，包括商旅品牌施柏阁、堇山、堇悦，以及文旅品牌花间堂、宋品、永乐半山等。据透露，双方计划5年签约200个项目，开业超100家高端酒店；2021年6月，刚宣布卖酒店的绿地，举行10家酒店项目签约仪式，旗下品牌酒店将在7个城市陆续落地，至此，绿地酒店输出管理的项目达到了80家。

这样看来，房地产旗下的酒店从服务地产业务，正在逐渐转变为输出酒店品牌的酒店运营商，轻资产模式俨然成为行业主流。其中，品牌成为各大房地产商通过轻资产实现盈利的关键“武器”。因此，无论是齐推品牌建设品牌矩阵，还是组建团队进行对外输出管理运营，成为地产酒店的“默契”。

无论是卖酒店，还是开酒店，对于地产公司来说，其底层核心还是找到新的价值点实现企业可持续发展。换句话说，重资产部分为了赚钱，轻资产部分是通过增加商业配套，提升重资产的商业价值，让其更值钱。

一边开一边卖赚钱吗？

出身于房企的地产酒店，在轻资产方面是享有天然的资源优势的。即便是只有一半的“地产血缘”的酒管公司，也能收获红利。这也就造就了“边开边卖”的现象，那这样的模式赚钱吗？能否解决房地产商们的危机？

从卖资产方面来看，地产酒店似乎越来越“难卖”，有大量流拍五星级酒店“滞留”，成为资产交易市场的不良资产。根据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，今年1-7月，国内共342个高端酒店项目拍卖，结果85%流拍。同时，不良资产的销售在商业房地产交易中的比例却大幅提高。2023年，商业房地产交易中，不良资产的占比高达20%，而在前一年，这个比例只有11%。

不少曾经炙手可热的资产，现在却处于无人问津的状态。如无锡融创茂（原万达茂）评估价约29.15亿元，第一次拍卖起拍价21亿元，因无人出价而流拍，第二次起拍价降至17亿元，相当于是打了5.7折，最终还是流拍。同样进入二拍程序的还有融创昆明万达城地块及滇池宋品酒店。最近一次起拍价约4.48亿元，相当于评估价8亿元打了5.7折，只有1人报名参与竞拍，但因“案外人提出确有理由异议”而撤回。

那什么样的酒店资产更容易被卖出去？从酒店的类型来看，投资人相对更加青睐城市酒店这类标的产品，其商业模式更加成熟，整体投资回报也相对更为稳健。值得关注的是，度假酒店或度假村这类资产在交易市场中占比较低，但诸如坐拥三亚热带海滨一线海景的优质酒店，由于具备资源稀缺性价值，因此也时而成为资产交易的主体。

在资产交易时，买卖双方也出现了矛盾点，给酒店资产交易成功增加了困难。卖家在出售时，想的是投资这个酒店时花了多少成本。金融机构处置不良资产时，想的是卖价和评估价之间的差额。买家在做决策的时候，想的是投资回报率是多少。

举个例子，花了10个亿建的酒店，用收益估值法只能估出5个亿的资产。这使得酒店资产价值特别容易出现“倒挂”。在政策高压、客群需求升级、高线级城市地产开发趋于饱和等多重因素作用下，有底气出手收购这些资产的寥寥无几。

“卖酒店”变现并没有那么容易，那“开酒店”赚钱吗？这就不得不提起那场“世纪大甩卖”，王健林为了自救，把酒店打了七折卖给了富力。而富力地产收购万达酒店后，其酒店业务不仅没能给公司带来盈利，反而连亏不断。截至2021年末，富力地产的酒店营运业务已由2017年的亏损1.46亿元，扩大至14.22亿元。到2022年上半年，富力地产的酒店运营业务又录得8.49亿元的亏损。2023年，富力地产酒店营运营业额虽然由去年同期17.81亿元增加至29.83亿元，但富力地产仍然处于亏损状态，2023年全年归母应占亏损达到了201.64亿元。

但也有地产酒店正在逐渐脱离亏损的“泥沼”，渐入轻资产转型佳境，比如万达。事实上，万达酒店已连续四年实现盈利，发展步伐稳健。据万达披露2023年财报显示，2023年万达酒店发展收益约9.83亿元。但万达酒店发展在2024年上半年的业绩预告中指出，预计亏损净额介于8.8亿港元至9.3亿港元之间，这与2023年同期的净利润约1.65亿港元相比，出现了亏损。万达表示，该亏损主要是由于在出售芝加哥项目时产生的递延金额相关长期应收款项上计提了约1.26亿美元（约9.84亿港元）的减值亏损。

在今后很长一段时间内，轻资产依旧会继续流行。运营价值与区位价值的重新匹配，是头部运营企业扩大管理半径、输出管理经验和品牌资源的最佳方式之一。处于资管时代的当下，用地产思维做不好酒店。但目前来看，地产酒店资产管理整体上或是缺位，或是错位，到位的不多。

资产管理不应被局限在日常运营的框架内，在酒店的生命之初，就应该考虑到整个酒店的长远发展和价值创造，跑通“投、融、建、管、退”。资产管理的真正价值在于通过长期的规划和优化，实现资产的增值和保值。因此，酒店如何进行精细化运营与资产管理，将投资回报提升至新高度？或将成为众多地产酒店破局的首要问题。

相比住宅业务，酒店运营维护成本高、回报周期长的特点，不能上市盘活，卖掉成了必选项。但寻找新的增利点和轻资产转型的需要，酒店又成为对外输出的有力“途径”。从当前来看，酒店业务收入在房地产业务收入占比较小，对于那些资金链紧绷、负债较大的房地产来说，边开边卖或许是不错的生意，但前提是得有“硬实力”。

有哪些业主有可能接手？

近几年，地产开发商出现资金问题或逐步退出地产行业，主营业务盈利能力下降，缺乏进一步资金的投入用于更新改造，过往酒店收益微薄，投资回报遥遥无期。加上原设计和功能面临新消费群体的消费观念和新生酒店的设计与功能变革的挑战，传统地产酒店已经缺乏了竞争力，逐步出现持有业主进入资产更新投资焦虑期。预计近年大量存量资产将进入交易市场或重新评估未来存在的价值，急需找到资产持有的有效途径或处置的出路。那谁最有可能接手这些资产？

一是国企来托底，为了优化资源配置，或是为了解决长期负债问题。一方面可以视为对酒店资产价值的认可和对未来市场潜力的信心，另一方面也是响应国家政策，促进产业升级和结构调整的体现。北京 W 酒店、青岛鲁商凯悦酒店等都是国企间的交易。除了酒店资产交易外，还有大量的酒店资产被划拨、整合，比如中信整合财政部旗下酒店资产，融通整合军队旗下酒店资产等，地方国企也在做相应整合。

此外，上海外滩茂悦大酒店、绿地万豪酒店济南融创文旅城施柏阁酒店和国际会议中心等地产集团旗下酒店资产已经被转手出让，接收方都是国有性质企业。这些收购案例显示了国企在酒店行业中的活跃角色，以及它们在推动行业整合和转型中的重要作用。

二是综合性企业收购酒店资产作为综合板块布局的方式，扩大业务版图。无论是金峰水泥集团以24.3亿元人民币收购了上海宝格丽酒店，还是金鹰集团通过其子公司成功收购了万达瑞华酒店，这不仅体现了企业对酒店资产的保值增值能力的认可，也反映了企业业务的多元化拓展。

同时，也是企业出于资产重组、资源整合或品牌发展的需要。如岭南集团并购了山东星辉都市酒店管理集团有限公司70%的股权，并计划将其纳入上市公司岭南控股体系内。这一举措不仅扩大了岭南集团的酒店规模至超过1200家，也促进了双方在南北市场的交叉布局，推动了全国化和下沉市场的拓展。

三是资金充足的“大佬”接手，将酒店资产作为增值保值工具。在此批地产掠食者中，“煤老板”以高频次、大手笔频繁出现在地产交易中。他们不仅抄底了一线城市商业办公及公寓资产，而且在土地市场上也频频亮相。不少“煤老板”陆续投资购买上海中粮海景壹号公寓、雅居乐海南清水湾的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大饭店和富力香水湾万豪酒店等资产。

对于这些“大佬”来说，房地产本来就是优质资产，并且核心城市的房价跌的可能性很小，具有“稀缺”性质的物业更是可遇而不可求的资产。而且酒店资产本身就是一个能够抵御通货膨胀的很好保值增值工具，优质的酒店资产还具有很好的现金流，缺钱时也可以跟地产商们一样卖掉“回血”。

可以预见的是，未来市场上会有越来越多酒店资产成交案例，这是酒店交易市场逐步成熟的标志。在此背景下，地产酒管公司正在迎来新阶段赛程的重要分水岭。需要注意的是，酒店资产的频频转让并不意味高端酒店失去了市场价值或是需求。酒店业主大换血有利于酒店资产流通，新酒店业主按照市场收益法评估酒店资产价值，酒店由过去的被动投资转向主动投资，酒店作为资产配置的价值属性也在这里显现。

紧缺的现金流让很多地产商释放出大量待交易资产，其中不乏优质酒店，同时坚持继续布局扩张战略。看上去两相矛盾的行为，背后动机并不冲突。其核心还是寻找新的增长点、维持庞大“身躯”的运转。在市场权衡利弊之后的博弈下，谁能抓住机遇，谁距离“新生”又近了一步。在众多地产酒店层出不穷的战略调整下，谁都有可能成为最终的“大赢家”。