谁在抄底中国房地产

文| 谢泽锋

编辑| 杨旭然

阴霾密布的房地产行业，迎来一波波重磅利好。

中央政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳；央行表示，要将降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例；证监会引导上市公司出台市值管理对策，长期破净公司应当披露估值提升计划。

过去很长时间里，地产板块一直是破净的重灾区。随着大批房企暴雷，股价遭到重创，超60支地产股“破净”，退市的更是不一而足。

利好政策的刺激之下，资本市场中房地产上市公司股价纷纷大涨。

企业重组层面，许多大型民营房企亟待“白衣骑士”输血救场，也确实有人开始行动了。

9月20日收盘，中国奥园公告，中东投资集团Multi Gold Group Limited将成为公司新的战略投资方，并取代郭梓文成为第一大股东。中国奥园久旱逢甘霖，次日股价一度飙升140%。

这是继万达集团引入由太盟、中信、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司等组成的财团后，今年第二家被中东资本投资“抄底”的房企。

除了外资，各地国资对困难房企伸出援手，实力雄厚的险资也下场购入多个项目，退隐多年的煤老板们也重新杀了回来，就连贝壳也开始亲自买地挺进住宅开发领域。

不仅在资本市场，在房地产市场隐隐的躁动体现更多方面。

01 中东土豪现身

继石油炼化、新能源汽车、文娱、新科技等领域后，精明的中东土豪又瞄准了中国地产业。

万达和奥园率先被中东资本装进“购物车”。根据中国奥园公告，创始人郭梓文控制的Ace Rise计划将6.22亿股转让给Multi Gold。完成后，Multi Gold将拥有中国奥园16.48%的股份，郭梓文下滑至16.38%。Multi Gold将成为最大单一股东，郭梓文失去控股股东位置。

1996年，郭梓文联手胞弟创办中国奥园，公司在地产业黄金期的余晖中（2019年）销售额首次突破千亿元，2020年增长至1330亿元，但到次年10月正式“暴雷”。

此后，公司进入债务重组阶段，并通过发行新股、美元债、可转债、永续债等方案，再次“续命”。境外债重组后，其净资产增厚313.5亿元，财务状况得到改善。

但当前的中国奥园仍是风雨飘摇，得益于债务重组，上半年净利润高达223.12亿元，但剔除重组收益，仍是亏损。截至上半年末，有息债务仍有762亿元，其中534亿元将在一年内到期。总资产1886亿元，而负债总额则有1904亿元，还是资不抵债的状态。

在当前地产业整体承压的情况下，奥园无法独善其身，曾经的千亿房企几乎已无法自我造血。今年前8月，奥园全口径销售额仅有63亿元，同比下滑33%，排在第84名。账上现金仅剩16亿元，受限资金23.18亿元。

此番引入中东战投，奥园可谓绝处逢生。

Multi Gold来自阿联酋，但其仅有一个实际拥有人Alobeidli，他在科技、房地产及战略咨询等领域拥有二十多年的经验。在中国奥园官网上，郭梓文已将董事会主席的位置让于Alobeidli。

蹊跷的是，至今奥园并未公布该交易的具体价格和方案。外界猜测可能是卖价过低，影响股价。

来源：中国奥园官网

按9月20日收盘价计算，中国奥园市值4.5亿港元，买下16.48%的股权仅需要7400多万港元，即便溢价一倍，也只需约1.5亿港元。过去多少年的时间里，要想以如此低的代价控股一家曾经的千亿房企，绝对是件不可想象的事情。

中国奥园此次增加“中东”资本的成分，目的也很明确，就是想通过Alobeidli的社会资源，结识更多的中东资本以“为公司引入潜在投资人”，彻底起死回生。

相比奥园的神秘，万达则是实打实的巨资入场。今年3月，万达商管获得两家中东投资机构阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司与太盟投资、中信资本、ARES组成的财团共计600亿的注资。

代价是，王健林失去珠海万达商管的绝对控制权，持股比例下降至40%，财团合计持股60%。

回报是，万达商管上市对赌警报解除，流动性危机大幅缓解，老王终于能长舒一口气。

近一年来，万达商管所持股权频遭冻结和出售，甚至还将北京的总部也卖掉了，万达电影的实控权也转让给柯利明。危机之下的万达亟需输血，但代价就是王健林的控股权最终旁落。

02 国资险资狂买

在这轮地产抄底潮中，地方国资和实力雄厚的险资承担起主力军的角色。

据不完全统计，年内已至少有9家险企接连出手，共接盘13个不动产项目。这其中，新华保险更是三度出手接盘万达旗下资产。

9月24日，南京万达茂项目易手，大连万达商管退出，新股东为坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）。

该公司正是由新华保险联合中金资本打造的百亿级投资基金，新华保险作为LP出资99.99亿元，中金资本作为GP认购100万元。这支基金成为新华保险抄底不动产资产的排头兵。

此前的4月和7月，万达集团北京总部——北京万达广场实业有限公司和烟台芝罘万达广场有限公司先后卖给坤华股权投资。

赶来纾困的还有阳光人寿、大家保险等。今年5月底和7月初，阳光人寿通过苏州联商陆号商管公司购入合肥万达广场和东莞厚街万达广场；去年9月，大家保险携手横琴人寿投资上海的周浦万达广场。

险资出手的另一大项目则是北京的颐堤港二期，该项目起初由远洋集团和太古共同操盘，预计总投资230亿元。但随着远洋集团几近搁浅，国寿甚至直接将其所持远洋股权的价值清零。

考虑到颐堤港的规模和体量，卖出变现也不失为一个合理的选择。6月7日，中国人寿、太古地产分别出资31亿元、9亿元接手颐堤港二期64.79%的股权及相关债权。

只是该项目净资产值估价84亿元，本次交易价格相当于打了七折，但在如今的市场行业下，能够出手已是难得。接手的国寿和太古地产，一个是远洋集团的第一大股东，一个则是该项目的长期投资方，在大股东的支持下，远洋翻盘还有机会。

此外，财大气粗的平安，购入了北京丽泽金融商务区部分地块；收购鹤山合能、维龙蓬江、安华维龙（西咸新区）仓储服务三家公司；并对上海东方万国等四个产业园新增出资。

友邦人寿一口气以24亿元收购了北京CBD的凯德·星贸项目控股权，这是友邦在北京首个直接投资的地产项目。

梳理起来看，险资收购的标的没有住宅项目，均为处于一二线城市的写字楼、物流园、购物中心等出租型物业，这些项目和险资追求长期稳定收益的特征相符合。

国资亦是此轮整合受困房企的主角，典型的案例包括珠海国资入主世荣兆业、衢州国资掌舵新湖中宝、湖北国资进驻三湘印象等案例。

收购金额最大的要属新湖中宝的重组。去年2月开始，衢州国资旗下两家投资基金先后出资22.7亿元及30亿元，共计收购新湖中宝28.54%的股权，成为新的话事人。

新湖系由前浙江首富黄伟创立，靠倒卖股票认购证完成原始积累后，黄伟在期货、证券等金融领域风生水起，后又整合湘财证券，成为大智慧第二大股东，并在地产界崭露头角。

但随着地产行情急速下挫，公司信托理财产品暴雷，又陷入新疆矿产股权纠纷，新湖系摇摇欲坠，黄伟坦言：“矿拿回来大家的钱才有着落，拿不回来可能我都要破产。”

归入衢州国资后，新湖中宝更名为衢州发展，总部迁往衢州市。继续存量地产业务的同时，还大力发展科技制造、金融服务等。

可以预见的是，民营地产还会继续退潮，而国资、大型险资未来还将继续加快收编步伐。

03 煤老板、中介和神秘人

客厅俯瞰浦江，位居上海CBD核心正滨江，与东方明珠、金茂大厦为邻，中粮海景壹号被称为毫不输于汤臣一品的绝版豪宅。

该项目原由大悦城旗下上海鹏利置业持有，但在去年11月，大悦城以41.42亿元将这块核心资产转售给上海邕鹏实业。

邕鹏实业背后的大佬则是内蒙古知名的煤老板刘满世，现年已经75岁的他，凭借煤炭起家，2012年问鼎内蒙古首富。

由其控制的满世集团是一家集能源、运销、地产、文旅、食品等产业的多元化企业，现有六座大型煤矿，年产销动力煤2000多万吨。

近两年，由于天然气、煤炭等资源价格走高，煤企利润丰厚，退隐多年的煤老板们又开始在北上等一线城市频繁扫楼。

据说，去年10月，以28亿元收购原属金茂的北京威斯汀大饭店的神秘人，也是陕西的一位煤老板。

去年，北京房山区拱辰街道几块地皮吸引了山西煤老板的注意，山西金汇海最终以15.1亿元击败中海、龙湖、华润将其揽至麾下。

金汇海由山西金泉能源集团全资持有，背后站的是山西煤老板温秋贵，属于介休温氏家族。公司旗下拥有4家煤矿，年产主焦煤210万吨，动力煤90万吨。

拿下该项目后，温秋贵又拉来了华润置地、山东新首富信发铝业的张刚，共同开发京熙润府。

煤老板之外，贝壳以中介身份亲自下场买地操盘住宅项目，算是给持续低迷的楼市扔下了一颗深水炸弹。

贝壳躬身入局土地市场早已是摩拳擦掌，势在必得。9月20日，贝好家置业以10.76亿元竞得成都锦江区金融城三期H12地块，楼面价高达2.73万元/㎡，溢价率42.19%，一举成为成都新单价“地王”。

去年7月12日，彭永东给贝壳全体员工发布了一封公开信，指出贝壳的业务要从一体两翼拓展为一体三翼，即在主体经纪业务和两翼（惠居租房、家装家居）之上，再增加住宅开发业务。

熟稔地产经纪业务，拥有海量“一手真实数据”，贝壳亲自下场操盘被市场看做地产升温的风向标。

从以中介为根基，长期做开发商渠道的贝壳，转身做起甲方，贝壳的逻辑是，依托海量大数据和售卖渠道，以C2M模式设计产品。

这种方式，打破了以往开发商标准化大规模复制扩张的路径，在地产业走向存量时代，能够更加贴近用户需求，不失为一种大胆的创新。

而且，贝壳拥有如此庞大的真实交易数据，且具备线上线下一体化及强大的营销团队。在中央提出要推动构建房地产发展新模式的背景下，贝壳下场的时间点卡得很准。

04 写在最后

占据庞大金融资产，牵动绵长的产业链，影响国家经济发展，又是居民家庭财富支柱，房地产的重要性毋庸置疑。

只是，房地产大类资产的周期性过于重、过于长，很多民营企业在周期下行时期无力支撑。

资本会在自认为合适的时机进行买入或卖出，价格可能会很贵，也可能会超级便宜，这就是市场。自去年开始，嘉里建设、香港置地、铁狮门等外资投资深圳房地产项目，中东资本开始入局，摩根大通在二级市场抄底碧桂园，国资、险资、煤老板、中介、神秘资金纷纷抄底。可以说，这些价格相比此前高位时已经低到尘埃里。

与此同时，中央层面明确提出要促进房地产市场止跌回稳。一系列动作都昭示出，地产见底的信号已经非常强烈。

供需关系的根本性改变决定了，房地产不可能再重演过去的狂热。但眼下这些已经抄底的资本不论是外资、国资还是煤老板，成功的概率已经相当大了。