刚需，很快可以迎来一大片新房。
因为新房的潜在库存正在崛起，或许刚需板块库存告急，是伪命题了。
旧改发力提速
这两天，龙岗最值得关注的城市更新单元也有了新动态。
《龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点城市更新单元计划》已经批准公告。
从公告中拆除范围来看，有442435平方米成为拆除面积，包含了长坑村、福群厂、大发埔片区、里石排村、坂田第二工业区、德众电商产业园等，拟更新方向为居住、商业、新型产业等功能。
其中辉达自行车厂城市更新单元在调出后，进一步纳入了坂田街道五和枢纽片区重点城市更新单元范围。
这一片的重点更新单元项目，可以说是整个龙岗非常有分量的改造区域。
一是五和枢纽片区更新的范围和区域是深圳重要的城际枢纽节点之一，未来可以向北联系广州、东莞，向南联络香港，向东联动惠州、中山，有着极为重要的城市串联意义。
二是坂田内部包含了大量的城市更新单元。
从2022年的一则《关于开展龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元意愿征集和历史违建物业权利人核实的通知》中可以看到，在五和枢纽片区重点城市更新单元范围周边，还有大光勘更新单元、木贸工业区、荣兴工业区、世畅自行车、物资集团、坂雪岗科技城、坂田旧工业区等七八个城市更新单元。
未来改造全面兑现后，带来的变化不可估量。
如今周边都在如火如荼拆改建设中。
最显眼的就是五和地铁枢纽建设，一直在施工中，未来交汇3城际+2地铁5条轨道线路。
比如坂田吉华路雨污排水项目，也都在建设中，未来将大大提升周边的排水能力。
再比如坂田南学校的建设，能够带来不少上学资源，对整个坂田区域的教育资源有明显的补充。
三是规划层面上，在龙岗“一芯两核多支点”战略中，五和枢纽片区所在的坂雪岗科技城是龙岗“西核”信息数字核的重要组成部分。
那么未来无论是城市形象，还是交通便利，五和站以及坂田站周边都会得到很大的跃升。
而这种庞大的旧改草案确定，同时也就意味着将带来大量的新住宅。
就好比过去的罗湖木头龙、南山的白石洲、龙岗的融湖中心城等等更新改造。
所以坂田—五和的区域范围内未来也将会有源源不断的住宅供应。
坂田楼市
整个龙岗，楼市的格局可以分为两部分。
一部分以龙岗中心区和大运新区为代表，另一部分则是以坂田为代表。
现在坂田区域内最受关注的五和枢纽片区重点城市更新单元计划已经通过，对于区域市场来说，也就不得不关注起来。
一方面，重点区域内的更新改造，往往能够带来新地标，另一方面未来落成后，也会重塑整个区域的住宅价格。
三是区域内的典型小区也一直是购房群体关注的重点，四是龙岗坂田之于龙岗，如同南山的粤海街道之于南山，重要性不可或缺。
坂田板块内的新房不少，包括在售的远洋天萃世纪雅园、信义御珑豪园、信义君御山居、吉祥花园、城建云宸汇和成金竹家园，若算上建设比较快的天安云谷3期和城建峰璟苑，大概有七八个。
但坂田的新房市场表现在近一年比较一般，跟随大市去化徘徊在低位中。
比如远洋天萃世纪雅园去年12月中旬入市，价格上也是众多新房中，价格让步市场比较明显的。
开盘均价约53565元/㎡，但深圳房地产信息平台上显示，备案543套，剩余434套，而开盘当天，开发商喜报成交191套左右，成交金额8亿左右。
再比如去年1月入市的城建云宸汇，备案均价约51107元/㎡，总价区间约321万~600万，但深圳房地产信息平台上显示139套住宅备案，还剩92套。
二手房方面，整个坂田的均价在深圳房价中属于第四梯队。
在中介渠道上显示，坂田二手房的均价大约为5.2万/平。
区域内的典型二手房小区，在去年12月—今年1月成交表现相对活跃。
如佳兆业城市广场三期，今年一月成交4套住宅，单价在5.2万—6.1万/平，总价在436.8万-860万之间。
如万科城二、三、四期在今年1月都分别有成交。
二期成交一套约90平户型，总价约396万，折合单价约4.41万/平，三期成交一套143平户型，总价约860万，折合单价6.01万/平，四期成交一套123平户型，总价约519万，折合单价约4.2万/平。
再比如阳光第五季，今年1月成交一套107平户型，成交总价约450万，折合单价约4.19万/平。
所以可以看到，在供求关系发生变化的当下，坂田的二手市场还不算特别难。
但接下来，要是更新改造加速，新盘释放更多，供买家挑选的选择也会多起来，那么预期变了，就说不准了。
作者| 飞天小女警
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