不知道是不是周六日双双28度的关系，周末出去看房都是人挤人的
这两天我跑到长宁看了几套特殊房源，就是开发商早年把房用作公寓现在又拿出来当新房卖的那种，我在样板间的那十来分钟这里进出得有二三十人
市场回暖是一定的
不管后市如何至少得给小阳春面子，让我没想到的是自持这么久的开发商选择今年这个时候拿出来卖
连同新房售楼处的到访人数以及土地市场的外资力量
似乎眼下小阳春里蠢蠢欲动的力量有点多
那今年的小阳春到底怎样
为什么我说好的有点过分，今天我们就来看看此时此刻发生在二手市场上一些表面和内部的真实情况
01
首先小阳春的火热要远高于市场预估
市场的真实热度确实很难预估，别说购房者哪怕是从业者都很难给出公允答案
这两天刷视频刷到大V老师说上海二手2月23日成交来到1291套创了历史新高，但别说历史新高了，哪怕去年10月刚放开新政那会都出现过1300套
还有拿这个2月同比去年2月来说明市场火热的…但其实去年2月是过年月啊，今年是1月过年
所以我们该如何掐住这个2月的真实面目
专业化中介机构有个大三月概念，就是过完年到3月底这段时间，用行动节点去横向比较同时期需求
这个逻辑放在每年的春节月二手比较上就很完美
我们将每年的1月+2月的成交量捆绑起来去看，不管春节7天是发生在1月还是2月，也不管是发生在1月底还是2月初
你都可以通过这个捆绑看到小阳春成色的完整对比
首先这个2月上海二手房成交了1.67万套，去年2月成交了7500套
今年这个2月的数据厉害又说不出厉害的地方就在这，用同比，今年2月胜之不武，用环比，去年2月也是如此，都有下滑
但如果用数据捆绑就能看到这是2.39万套和3.5万套的pk
这是高于去年同期46.9%的存在
也是市场体感热数据冷的地方，势能确实不一般
02
不过46.9%是已有的存在，46.9%到底能“孵化”多少需求
换句话说小阳春到底能成交多少、横向对比又什么成色
谁也不能未卜先知
但各位可以去看看出了正月十五（2月13日）之后的上海工作日和双休日的成交
3月1日二手房（含商业）成交1296套
这部分的需求不会受2月还是3月的影响，2月后半月的日成交会完整投射3月
所以如果以2月17日-2月28日的工作日&双休日成交的日成交为参考
3月会跑出27792套的二手房成交
用91%的占比换算到二手住宅就是25290套，约2.5万套的数字
这个数字是近5年的次高、近3年的最高值
而2.5万套大概率是起点，为什么这么说
有那么段时间我们喜欢跟各位分享链家转定单和看房人数，但分析久了也有点麻木，而这两周我们看到的数据在麻木的神经上又来了一针
首先链家的转定单我们看看2月13日-2月23日发生了什么
具体数据我们就不再透露了，但这10天是日均290套的存在，也就是2030套左右/周的数据
我们以周维度和去年和前年的小阳春的峰值做对比，这是高于2023年链家小阳春28%
高于2024年链家小阳春75%的存在
这才是我觉得过分的地方，因为同时期同口径里这是超出预期的数据
也是我们很多C端和同行很难得知的地方
还没完，看房人数数据也是原本粗略看看知道肯定会回升
但也是没想到会回升到这个地步
应该是掀屋顶的数据
简洁来说如果我们只对比各月的峰值数据会让各位看的更清晰
去年小阳春的看房人数峰值是1.2万人
去年还有两个政策节点可以比较，去年6月、10月两次新政首月的看房人数
你会看到今年小阳春的看房人数确实有点疯
2024年5月上海放开外环内二手、2024年9月社保年限3年缩短为1年
看房人数数据我们很早就分享过的
这是比转定单还要提前预判的成交类数据，本质上它就是购房需求的蓄水池
当你去做同口径同时间段对比的时候你就会感受到眼前这个容易被盲人摸象的市场到底有多大
03
是涨是跌还不敢说
但眼下也正处于那个价格分水岭
房东方的挂牌价经过前几个月的成交量刺激，开始回调
不过市场并不买账，成交价来看市场直到1月还是微跌
这数据如果各位看到的只拉到1月，但这种市场情绪是通用的
挂牌价走高、成交价相反
市场情绪存在对立
一方面是对小阳春的看好，另一方面又对市场后续有狐疑
所以经常看到的小区挂牌房源是挂高价
但卖房更迫切的房东会以低于上套同户型成交价的价格成交
而我需要挑明的是眼下这个时候也是那个价格分水岭
每个小区高性价比房源只有那一两套
个别房源降价出清，成为小区必卖的高性价比房源，其他房源则在观望，不知道坚持现在挂牌价还是降价，也就是说现在是市场难得一见的价格走势岔路口
就看接下来是客源更多还是房源更多
目前看到的情况是两方面数据都出现了近两年的峰值
房东挂牌热情和客户冲进市场的数量都来到近两年高峰
所以你要我说接下来价格走势，难判断，不过不着急，下月这时候也就明朗了
04
而现在能看到的变化有两个
不知道各位在挂牌的房东或者在看房的小伙伴有没有同感
对房东而言
两端的房东比较受益，这里的两端具体说的就是500万以下刚需还有144平以上的改善
每轮市场成交潮里刚需都是站在潮头的那部分
整体的成交走势和他们是同进同出的，因为这就是70%左右的基础数据
而今年这个500万以下除了有小阳春之外
还少不了单身购房的加持
杨浦五角场中介跟我说最近小户型房东挂牌量大概是去年同期的1.5倍
不仅仅因为小阳春来了，更多是看到邻居的房子挂出来很快就卖掉所以原本被搁置的置换想法又冒出来了
闵行七宝的中介跟我说现在这个点买学区房有点迟了，但现在单身购房的开单量比去年12月还要高
宝山淞宝的中介挺有意思，他说去年这个时候他们那的房子已经放开了单身限购市场比较火，今年比去年这个时候还要火
换句话说刚需价段现在是叠加了小阳春&单身购房的双重buff
去年连着两次放开单身限购这句话的含金量还在上升
另一面客户这端也出现新画面
144平高总价段的看房和成交相对更火
就是144平以上的房子因为摆脱了增值税枷锁而跑的特别欢脱
静安区的中介老师跟我说他们所在的南京西路、静安寺的板块，看房最多的两类产品是1000万以下的三房、2000万左右的三房
这两个价段的三房都有个共同特点，就是144平+
我同事远山跟我们分享了一组数据
144平以上房源在过去两个月成交占比在悄悄提升，她说的没错，第一关联的就是去年11月关于144平以上税费的减免
静安区南京西路这里的中介对这个改变感受最为明显
静安、黄浦那种144平以上的大三房产品的咨询客户、成交客户在12月和1月都有明显提升，不知道各位144平以上房东有没有同感
05
对于小阳春的期待年年都有，今年当然也不例外
但说实话
也就是常规小阳春期待，没想到的是眼下的数据会以这种激烈方式回到我们跟前
知道这件事的应该不仅仅是我们，也包括市场各方面资方
这也是为什么我们会看到开头那一幕
眼下市场确实热了
而且是以更火的方式
对于房东而言，那个卖房的绝佳时机又来了
但需要注意的是眼下也是房东挂牌疯狂的时候，你的竞争对手也变多
对于客户而言，别忘了那个价格分水岭的存在
但即使涨目前来看也是回调微涨，所以中意的房子才是第一位的，价格其次
最后期待市场各方都各有进退、得偿所愿
有什么最近的市场感受我们都评论区见
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